各乡镇（街道）人民政府（办事处），县政府各部门、直属各单位，县属各国有企业：

　　《怀集县已建成存量商品房用作配租型保障性住房收购项目实施方案》已经县人民政府同意，现印发给你们，请结合实际认真抓好落实。执行中遇到的问题，请径向县财政局和县住房城乡建设局反映。

　　怀集县人民政府办公室 

　　2026年9月24日

　　怀集县已建成存量商品房用作配租型保障性住房收购项目实施方案

　　根据住房城乡建设部、财政部印发《关于做好收购存量商品房有关工作的通知》（建保〔2025〕10号）、住房城乡建设部印发《关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）、《肇庆市人民政府办公室关于印发〈肇庆市加快发展保障性租赁住房的实施方案〉的通知》（肇府办函〔2022〕97号），为打造多层次住房结构，满足各层次人才居住需求，营造良好居住环境，提升引才留才吸引力，助力区域存量国有资源价值提升，推动区域经济高质量发展；同时，根据县住房城乡建设局2026年9月7日统计数据《怀集县保障性租赁住房摸底需求表》，我县当前配租型保障性住房需求人数约为394人，其中对30—50㎡户型需求33人，50—70㎡户型需求44人，70—100㎡户型需求108人，100㎡以上户型需求209人，供给规模仍有较大缺口，凸显了加快保障性住房供给的紧迫性与必要性。因此，决定实施怀集县已建成存量商品房用作配租型保障性住房收购项目（以下简称“县保障房项目”），并由怀集县威州建设投资开发集团有限公司下属子公司怀集县锦怀投资控股有限公司（以下简称“县锦怀公司”）作为实施主体。为顺利推进项目实施，特制订本实施方案。

　　一、项目概况

　　本项目旨在提升引才留才吸引力，构建多层次住房结构，助力区域存量国有资源价值提升，推动区域经济高质量发展。县锦怀公司作为我县收购存量商品房的实施主体，负责资金筹措、房源收购和运营管理等具体工作。主要内容包括收购县域内存量住宅、配套用房及配套车位资产，将住宅改造为配租型保障性住房，配套用房用于公共服务和配套经营，停车位作为配套机动车位。收购整合房产264套（其中住宅207套、配套用房57套），整合机动车停车位264个。停车位中，40个配置120kW充电桩，其余224个为普通机动车位。项目对收购毛坯房源按配租型保障性住房标准完成装修、配套家具布设，精装房源完善配套设施，全部房源达标后对外配租出租。项目实施过程中，涉及专业运营机构、资产评估机构、工程施工、监理、充电桩建设、物业服务等具备竞争条件的环节，除依法可以采用非招标方式外，均应通过公开招标、竞争性谈判、询价、比选等公平竞争方式选择，不得直接指定或者变相指定特定经营者。

　　二、实施主体

　　依据《政府投资条例》等规定和上级政策要求，结合我县县属国企定位，确定县锦怀公司作为本项目实施主体和本项目的项目法人，负责项目融资、建设及收购。该安排属于保障性住房政府投资项目的特殊要求，不排除、不限制其他市场主体依法参与本项目专业运营、资产评估、工程施工、监理、充电桩建设、物业服务等竞争性环节。法律、行政法规或者国务院批准文件另有规定的，从其规定。

　　专业运营机构选择应坚持公开、公平、竞争原则。项目实施主体依法委托专业运营机构的，应通过公开招标、竞争性谈判、比选等竞争方式确定，不得直接指定或者变相指定。暂不具备竞争条件的，应说明理由并明确过渡期限。

　　三、项目总投资

　　项目总投资约13528.42万元，其中建设投资约1538.98万元（含工程费用约1093.01万元，工程建设其他费用约386.54万元，基本预备费约59.43万元），房源收购款约10705.85万元，停车位收购款约595.00万元，契税约339.03万元，印花税约5.65万元，房屋维修基金约156.66万元，建设期利息约187.25万元（利率3.5%）。最终以实际成功交易的房源数量及交易价格为准。

　　四、资金筹措

　　项目总投资约13528.42万元，其中项目资本金约2828.42万元，约占项目投资20.91%，由企业通过自有资金和股东注资解决；剩余项目总投资约10700.00万元，约占项目投资79.09%，由县锦怀公司作为融资主体向金融机构申请融资解决，拟定贷款期限30年（其中建设期1年，运营期29年），年化利率为3.5%（实际贷款额度和利率定价等贷款条件以金融机构最终审批为准）。本项目还款来源于配租型保障性住房租金收入、配套用房租金收入、停车收入、充电桩收入及物业管理费等综合经营收入。

　　五、项目实施必要性及政策符合性

　　（一）项目实施必要性

　　1.是贯彻落实国家住房保障发展战略，推动住房保障体系完善的需要。当前，国家持续推进住房保障体系建设，聚焦无自有住房群体及住房困难群体的居住需求，着力完善保障性住房供给体系，优化住房资源配置，破解群众“住房难、住房贵”问题，助力实现“住有所居、住有宜居”。随着新型城镇化进程不断推进，城镇人口规模稳步增长，传统保障性住房供给模式在房源数量、配套品质等方面短板逐渐显现。盘活已建成存量商品房资源，将其改造为配租型保障性住房，成为完善住房保障体系、优化住房供给结构的重要路径。本项目不涉及新增用地，通过对收购房源进行装饰装修、家具配置及配套设施完善，可有效扩充当地保障性住房供给，践行国家住房保障发展战略。

　　2.是补齐区域住房保障短板，推进怀集县住房保障事业升级的需要。怀集县作为广东省肇庆市重要县域，随着城镇化进程加快和人口集聚，无自有住房群体、住房困难群体规模逐步扩大，对配租型保障性住房需求日益迫切。但目前我县保障性住房供给存在房源短缺、选择有限等问题，部分现有保障房源配套设施不完善、居住品质不高，难以充分满足保障对象居住需求。同时，我县存在一定规模的已建成存量商品房，未能充分发挥住房资源利用效能，与保障房源短缺现状形成鲜明对比。本项目通过收购207套存量商品房、57套配套用房及264个机动车停车位，整合存量住房资源，按照配租型保障性住房标准进行改造升级，并配套建设40个120kW充电桩，补齐配套设施短板，推动住房保障工作从“满足基本居住”向“提升居住品质”转型。

　　3.是改善保障群体居住条件，优化怀集县营商环境与民生福祉的需要。怀集县集聚了各类产业从业人员、新就业青年、外来务工人员等群体，其中多数属于无自有住房或住房困难群体，其居住稳定性直接关系到区域产业发展、营商环境优化和社会和谐稳定。当前，部分住房困难群体面临租房成本偏高、房源品质参差不齐、配套设施不完善等问题。本项目以“改善民生、降本赋能、完善配套”为核心目标，通过收购改造存量商品房，为无自有住房群体及住房困难群体提供品质达标、配套完善、价格合理的配租型保障性住房，可直接缓解其住房压力和降低租房成本负担。同时，项目配套建设充电桩、整合停车位资源、完善配套用房功能，能够有效满足保障对象停车、充电及日常生活需求，提升居住便捷性与舒适度，增强其幸福感与归属感。

　　4.是探索存量资产盘活模式，为地方保障性住房建设提供可复制经验的需要。当前，各地在保障性住房建设中普遍面临新增用地紧张、建设周期长、资金投入大等问题，如何通过盘活存量资产扩充保障房源，成为重要探索方向。本项目立足怀集县实际，以“存量资产收购+改造升级”为核心模式，在不新增用地前提下，通过收购已建成存量商品房及配套资产，按照配租型保障性住房标准进行改造，同步完善配套设施，实现存量住房资源向保障房源转化。项目建设工期为1年，建设周期短、见效快，能够快速扩充保障房源供给，形成涵盖存量资产筛选、收购、改造、运营及配套完善的完整流程和管理规范，为怀集县后续保障性住房建设提供可持续实践路径，也可为其他县域盘活存量资产、完善住房保障体系提供可复制、可推广的经验参考。

　　5.替代方案比较。相比新增用地建设保障性住房，收购存量商品房不新增用地、周期短、成本低，有利于快速增加配租型保障性住房供给，对市场竞争影响更小。

　　综上所述，本项目实施是改善人民居住条件、增进民生福祉的客观要求，是优化住房供应结构、以安居带动乐业、支撑新型城镇化发展的关键举措。通过有效解决住房困难群体安居问题，项目将促进社会和谐稳定，实现“政府得民心、城市得发展、群众得实惠”的多赢局面，是一项实实在在的民生工程。

　　（二）项目政策符合性

　　根据公平竞争审查有关要求，本项目实施主体、运营主体、评估机构、施工单位等选择，以及房源收购、配租、运营等环节，均应依法依规、公平竞争，不得设置不合理或者歧视性的市场准入条件，不得排斥外地经营者参与。项目严格遵循国家、省、市相关政策要求，全面契合配租型保障性住房、存量资产盘活及城镇保障性安居工程配套基础设施三大核心政策导向，政策符合性明确。

　　1.符合配租型保障性住房政策体系。项目核心定位为配租型保障性住房，面向新市民、青年人、公共服务人员等住房困难群体，严格按照政策要求打造小户型、低租金、拎包入住的保障性房源，契合《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》等国家、省级政策要求，符合“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度导向。项目通过收购已建成存量商品房转化为保障房源，属于政策明确支持的多渠道增加配租型保障性住房供给的路径，可依规享受税费减免、民用水电气价格、金融信贷等专项支持政策，合规性及可操作性强。

　　2.符合存量资产盘活政策导向。项目以收购已建成存量商品房为核心方式，将闲置低效的存量房产快速转化为配租型保障性住房，直接响应国务院关于盘活存量资产、扩大有效投资的部署要求，实现存量资产高效利用与价值提升。项目在权属不变、满足安全标准、尊重群众意愿前提下推进，契合存量资产盘活“谁投资、谁所有”的基本原则，可通过联合审查获取项目认定书，享受简化审批、税费优惠等政策红利，确保存量资产转化过程合规、高效。

　　3.符合城镇保障性安居工程配套基础设施政策。项目在收购存量商品房用作保障房源同时，同步升级完善小区停车、充电、安防、照明等配套基础设施，符合《城市燃气管道等老化更新改造和保障性安居工程中央预算内投资专项管理暂行办法》中关于保障性安居工程配套基础设施的界定范围，属于政策重点支持的建设方向。项目可纳入省级以上保障性安居工程年度计划，申请中央预算内投资补助，补助标准符合政府投资项目相关要求，同时可叠加享受老旧小区改造相关配套政策支持，进一步保障项目落地实施。

　　综上，本项目全面契合各项相关政策要求，政策支撑有力，合规性明确，为项目顺利实施提供了坚实政策保障。

　　六、房源收购管理

　　（一）收购范围

　　项目收购房源首选为已建成、已竣工验收、已完成房产测绘的存量商品房。收购房源必须手续齐备、权属清晰、无抵押、无查封、无纠纷、无权利限制，可正常办理不动产权证书；户型适中、价格合理、区位适宜的住宅、配套用房及停车位。收购房源应满足以下量化、公开条件：

　　1.户型面积。住宅以30—120㎡为主，其中30—50㎡、50—70㎡、70—100㎡、100—120㎡等具体套数根据《怀集县保障性租赁住房摸底需求表》和实际房源确定，不针对特定经营者设置歧视性条件。

　　2.收购价格。不高于同期同地段市场合理价格，具体由依法选定的第三方资产评估机构评估确定。

　　3.区位条件。位于怀集县域内交通便利、配套相对完善、就业岗位相对集中区域，具体以公开发布的房源征集公告为准。

　　4.公开要求。收购范围、户型面积、价格原则、区位条件、报名程序等向社会公开，符合条件的县内外房源权属单位均可依法参与。

　　不得设置针对特定经营者的歧视性准入条件；不得违法设置特许经营权；不得对市场准入负面清单以外行业、领域、业务违法设置审批程序。

　　（二）资金组成

　　项目资金目前由资本金和银行贷款组成，符合条件的可按规定争取中央、省、市保障性安居工程相关资金支持，融资渠道、资金用途、还款计划实行专账核算、专款专用、闭环管理。

　　（三）收购价格

　　项目收购价格，由实施主体与房源所属开发企业依法依规协商，并委托第三方资产评估机构独立、客观、公正评估确定，收购价格遵循“不高于同期同地段市场合理价格”原则。第三方资产评估机构应依法依规通过公开竞争方式选择，不得指定特定评估机构。评估机构选择条件、程序、结果按规定公开或者备案。

　　（四）房源面积

　　项目收购房源户型面积，结合保障对象实际需求合理确定，符合国家和省、市关于配租型保障性住房面积控制要求，兼顾多子女家庭合理居住需求，严格按照本项目已确定房源面积执行，不调整、不扩大、不随意变更。

　　（五）收购流程

　　1.房源初选。本项目由实施主体发布房源征集公告，公开征集范围、条件、价格原则、程序等，符合条件的房源权属单位均可报名。实施主体自行开展市场调研及评估询价。

　　2.实地考察。由县住房城乡建设局、实施主体组织专业人员对本项目房源开展实地查验，核实房屋质量、结构安全、消防合规、小区配套、权属状况等，形成专项查验报告。

　　3.实施收购。实施主体按本项目既定方案完善相关手续后，依法签订收购协议，按约定支付资金、完成资产交割。

　　4.项目认定。收购协议签订后，双方应按收购协议约定办理网签备案、合同备案、不动产转移登记、交房移交等手续。为保障项目顺利推进，可在收购协议中约定：自协议生效或者项目认定书取得之日起，房源权属单位在约定期限内不得就同一房源向第三方销售或者设置权利负担，并明确锁定期限、退出条件、补偿机制和违约责任。

　　5.房源权属单位配合义务与禁售要求。本项目房源取得认定书后，房源权属单位不得再对外销售，必须全力配合实施主体办理网签备案、合同备案、不动产转移登记、交房移交等全部手续，确保本项目按时推进、顺利交付。

　　七、项目建设方案

　　（一）改造总体标准

　　坚持安全、适用、经济、绿色、便民原则，严格按照国家、省、市关于配租型保障性住房的建设标准与技术规范，对已收购的存量商品房实施一体化改造提升。全面落实小户型、低租金、拎包入住基本要求，同步完善居住功能、公共配套、安防消防、绿色节能等设施，实现居住舒适、配套齐全、安全规范、节能环保、管理智能、环境整洁，打造符合县域实际、满足新市民与青年人需求的标准化保障性住房小区。

　　（二）改造内容

　　1.室内装修改造。以简约实用、安全环保、经济耐用为导向，对存量商品房统一实施标准化装修与配置，确保达到拎包入住条件。

　　（1）地面、墙面、顶棚整修：对全屋地面铺贴防滑耐磨瓷砖，墙面及顶棚抹灰找平、涂刷环保乳胶漆，做到整洁美观、易于维护。

　　（2）厨卫功能完善：卫生间做好防水、防滑处理，更换坐便器、面盆、淋浴等洁具，规范给排水管道，预留洗衣机位置；厨房规整管线，配置基础厨具与操作台，满足基本生活需求。

　　（3）水电线路规范：全面梳理、更换室内强弱电线路，规范开关、插座、灯具布局，安装漏电保护装置，给排水管道检修疏通，确保用电用水安全合规。

　　（4）家具家电配齐：统一配置床、床垫、衣柜、沙发、餐桌椅等家具，安装空调、冰箱、洗衣机、热水器等家电，实现拎包即可入住。

　　（5）环保与安全：选用符合国家环保标准的装修材料，完工后进行室内空气质量检测，确保达标交付。

　　2.新能源充电桩建设。在小区停车位区域统一建设40个120kW直流快充充电桩，满足住户新能源汽车充电需求。

　　（1）土建基础：建设混凝土基座、防撞护栏、车挡等安全防护设施，做好防雷接地。

　　（2）电气配套：敷设电缆、安装配电箱、防雷接地、漏电保护、通风散热系统。

　　（3）设备安装：安装直流快充桩、充电接口、计量装置，接入小区供电系统。

　　（4）智能管理：搭建充电运营管理平台，实现扫码充电、在线支付、实时监控、故障报警、数据统计等功能。

　　3.停车位规范化整治。对收购的停车位进行统一规范整治，提升停车秩序与安全水平。

　　（1）车位标准化：统一车位划线、导向标识、编号标识，完善防撞设施、护角。

　　（2）场地整治：修复破损路面、完善排水系统，整治积水、扬尘问题，优化停车场地环境。

　　（3）安防照明：完善停车区域监控、照明、应急照明，提升停车安全与便利度。

　　（三）建设管理要求

　　1.严格执行工程项目建设基本制度，强化全过程规范化管理，确保改造质量、安全、进度、投资全面可控。

　　2.严格落实项目法人责任制、招标投标制、工程监理制、合同管理制。施工、监理、装修材料、充电桩及设备采购等依法必须招标的，应公开招标；不属于依法必须招标的，也应通过竞争性方式选择，不得直接指定或者变相指定。

　　3.强化质量安全监督，严把材料进场关、施工工艺关、隐蔽工程验收关、竣工验收关。

　　4.严格执行投资概算管理，规范工程签证与资金支付，严控工程造价。

　　5.落实文明施工、安全施工要求，做好现场围挡、扬尘管控、噪声控制、垃圾清运，减少对居民生活影响。

　　6.改造工程必须符合《住宅室内装饰装修设计规范》《建筑装饰装修工程质量验收标准》《保障性住房建筑规程》等国家及地方现行规范标准。

　　（四）实施进度安排

　　项目总工期1年，分四个阶段有序推进：

　　第一阶段：完成项目方案批复、前期手续办理、施工图设计、预算编制与评审。

　　第二阶段：完成施工、监理、装修材料、充电桩及设备招标采购。

　　第三阶段：全面实施室内装修改造、停车位整治、充电桩安装及智能系统建设。

　　第四阶段：组织全面竣工验收、备案登记、资产移交，启动配租与运营管理。

　　八、项目运营方案

　　（一）运营模式选择

　　项目采用“公司运作、项目收益覆盖”模式运作，县锦怀公司作为项目实施主体，负责项目融资、建设及运营管理，用项目自身收入偿还贷款本息，在项目经营期内能够覆盖贷款本息。专业运营机构、物业管理、充电桩运营等具备竞争条件的环节，应依法通过公开、公平、竞争方式选择，不得直接指定或者变相指定。

　　（二）租赁经营方案

　　1.项目运营指导思想。根据国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房民生属性，扩大配租型保障性住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化。由政府给予政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给。县住房城乡建设局要坚持供需匹配，科学确定“十五五”配租型保障性住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布；加强对配租型保障性住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管。县住房城乡建设局对本地区发展配租型保障性住房负主体责任。

　　2.项目运营发展目标。怀集县作为肇庆市重要县域，随着新型城镇化、产业转移和公共服务发展，无自有住房或住房困难群体住房需求持续增长，居住难题较为突出。通过本项目实施，补齐租赁住房供给短板，有效缓解本地住房租赁市场结构性供给矛盾，让无自有住房或住房困难群体租得到、租得起合适房源；坚持小户型、低租金导向，落实“产城人”融合、“人地房”联动机制，房源重点布局在就业岗位集中、交通便捷区域；严格落实配租型保障性住房管理规定，明确房源不得上市销售或变相销售，稳定租赁关系，切实解决新市民、青年人等群体阶段性居住问题；持续改善租住品质，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感，助力实现全体人民住有所居。

　　3.配租型保障性住房运营计划。

　　（1）本项目配租型保障性住房面向怀集县无房的新市民、青年人、住房困难群体，主要包括以下对象：

　　①在怀集县各乡镇（街道）、机关事业单位工作的公职人员、教师、医护人员、公安民警等公共服务群体；

　　②怀集县产业园区、重点企业在岗职工、技术技能人才、引进人才；

　　③在怀集县稳定就业、稳定居住的新市民、青年人、外来务工人员；

　　④其他符合怀集县住房保障政策及本项目专项规定的保障对象。

　　（2）以个人（家庭）名义申请租赁本项目住房的，申请人必须同时符合以下条件：

　　①申请人年满18周岁，具有完全民事行为能力；

　　②申请人及家庭成员在怀集县县城规划区内无自有住房；

　　③申请人在怀集县范围内稳定就业、稳定生活，且未正在享受怀集县其他形式住房保障政策；

　　④自愿遵守本项目租赁管理、物业管理、安全管理等各项规定。

　　（3）本项目住房申请、受理、审核、配租工作由项目实施主体或者其依法通过公开竞争方式委托的专业运营机构负责，实行“申请—审核—公示—选房—签约—入住”专项流程，实行轮候配租，按审核通过时间先后顺序轮候，相关规则仅适用于本项目，并向社会公开。不得直接指定或者变相指定专业运营机构。

　　（4）本项目租赁合同期限原则上不低于6个月，期满需续租的须重新审核资格。运营单位须及时将入住、续租、退出人员名单报县住房城乡建设局专项备案。

　　（5）承租人需要续租的，应在合同期满前3个月向运营单位提出申请，经复核仍符合本项目保障条件的，可按规定办理续租；不再符合条件的，不得续租，须按合同约定及时办理退房、腾退手续。

　　（6）承租人出现下列情形之一的，运营单位有权解除、

　　终止或不再续签租赁合同，依法收回房屋，并报县住房保障部门取消其保障资格：

　　①家庭住房、就业、户籍等情况发生变化，不再符合本项目准入条件的；

　　②无正当理由拒不履行合同义务，未按约定缴纳租金、拒不腾退的；

　　③不在怀集县范围内就业、生活，长期空置房屋的；

　　④隐瞒、虚报、伪造信息、提供虚假材料，骗取保障资格的；

　　⑤转租、转借、合租、闲置或擅自改变本项目住房用途的；

　　⑥无正当理由连续6个月以上未实际居住的；

　　⑦无正当理由累计6个月以上未缴纳租金的；

　　⑧损毁、破坏房屋结构、装修及设施设备，拒不整改修复的；

　　⑨违反本项目管理规定、租赁合同约定及法律法规的其他情形。

　　九、监管体系与安全保障

　　（一）监管体系

　　1.组织监管体系。本项目建立政府统筹、企业主责、部门监管、社会监督四位一体的组织监管体系，由县锦怀公司作为项目实施主体负总责，县住房城乡建设局、发展改革局、财政局、审计局、消防救援大队、市场监督管理局等部门按职责分工协同监管，形成统一领导、分工负责、全程管控、闭环管理的工作格局。

　　（1）建设单位主体监管。严格落实项目法人责任制，对项目资产收购、装修改造、资金使用、工程质量、安全生产、运营管理、资产保值增值等全流程、全环节承担主体责任，确保项目依法依规、高标准推进实施。

　　（2）行业主管部门监管。县住房城乡建设局负责保障性住房建设标准、改造质量、消防安全、配租运营等行业监管；县发改、财政部门负责项目投资概算、资金拨付、使用效率和绩效评价监管；县审计局负责项目全过程跟踪审计与竣工决算审计，确保资金使用规范、安全、高效。

　　（3）第三方专业监管。委托具备相应资质的工程监理、造价咨询、质量检测、安全评价等第三方机构，对工程施工、材料设备、造价控制、安全文明施工等进行专业化监督，确保技术标准、施工规范、质量要求全面落实。

　　（4）社会与群众监督。建立信息公开制度，依法公开房源信息、建设标准、租金价格、配租流程、运营管理及投诉举报渠道，主动接受人大监督、政协监督、媒体监督和租户监督，保障项目公开、公平、公正运行。

　　2.全过程监管机制。

　　（1）前期审批监管。严格履行项目立项、备案、施工图审查、消防设计审查、资金评审等法定程序，确保前期手续齐全、程序合法、要件规范，从源头保障项目合规推进。

　　（2）资金使用监管。实行专户存储、专账核算、专款专用，严格执行资金支付审核、工程签证管理、竣工结算审计制度，强化资金流向、支付进度、使用效益监管，严禁挤占、截留、挪用、套取项目资金。

　　（3）质量安全监管。建立材料进场检验、隐蔽工程验收、分部分项工程验收、竣工验收“四级质量管控”体系，严格执行保障性住房及装饰装修工程质量验收标准，确保工程质量合格、功能完善、居住安全。

　　（4）安全生产监管。落实安全生产责任体系，强化施工方案审查、安全技术交底、现场隐患排查、动火用电管理、高空作业防护、文明施工管控，坚决防范安全生产事故发生。

　　（5）运营配租监管。建立保障对象准入审核、轮候配租、合同管理、租金收缴、动态复核、有序退出全流程机制，规范运营服务、房屋维保、投诉处理流程，确保公平配租、规范运营。

　　（6）资产运维监管。对住宅房屋、配套用房、停车位、充电桩、安防监控、消防设施等建立常态化巡检、维修保养、台账登记、更新改造机制，确保资产完好、运行安全、长效可用。

　　（二）安全保障

　　1.工程建设安全保障。

　　（1）施工安全管理。落实安全生产责任制，配备专职安全管理人员，开展岗前培训、安全技术交底和常态化巡查，重点防控高空坠落、触电、火灾、物体打击、坍塌等风险，实行文明施工、闭环管理。

　　（2）结构与使用安全。收购房源均已通过竣工验收及结构安全鉴定，改造过程中严禁擅自改动承重墙体、梁、柱、板等主体结构，不得改变房屋规划用途和使用功能，确保建筑结构安全耐久。

　　（3）装饰装修安全。严格执行住宅室内装饰装修安全管理规定，选用符合国家标准的环保、防火、防水建材，规范水电管线敷设、防水施工、防火构造处理，完工后按要求进行室内空气质量检测，合格后方可交付使用。

　　（4）消防安全保障。按消防技术标准配置灭火器、消防栓、应急照明、疏散指示标志，保障疏散通道、安全出口畅通，对电气线路采取穿管保护、防火分隔措施，严禁违规使用易燃材料和违规用电。

　　2.运营使用安全保障。

　　（1）消防安全。建立消防设施定期检查、维护、检测和更新机制，定期组织消防演练，严禁占用堵塞消防通道、违规停放电动自行车、私拉乱接电线充电，确保消防系统完好有效。

　　（2）用电用气安全。规范配电系统、接地保护、漏电保护装置设置；充电桩实行专用回路、防雷接地、过载保护、紧急停机等安全措施；燃气设施定期安检，严禁擅自改装、包封燃气管道，保障用气用电安全。

　　（3）设施设备安全。对给排水、供电、照明、充电桩、智慧停车系统等定期检修、保养和检测，完善安全防护装置，确保运行稳定、使用安全。

　　（4）治安安防保障。实行小区智能门禁、视频监控全覆盖、无死角，建立24小时值班与巡逻制度，完善访客登记、异常报警、应急联动机制，提升居住安全防范水平。

　　3.应急与风险防控保障。

　　（1）应急预案体系。制定并完善火灾、触电、燃气泄漏、极端天气、设备故障、人员疏散、群体性事件等专项应急预案，明确处置流程、责任分工和响应措施。

　　（2）应急队伍与物资。组建应急处置队伍，配齐消防器材、应急照明、救援工具、通讯设备、防汛物资等，定期开展应急演练，提升快速处置能力。

　　（3）风险排查整改。实行日常巡查、月度检查、季度全面排查制度，建立风险隐患台账，落实整改责任人、整改措施和整改时限，实行闭环销号管理。

　　（4）信息报告与处置。健全安全事故、突发事件信息上报和应急处置机制，确保早发现、早报告、早处置，最大限度降低损失和影响。

　　4.运营服务与长效保障。

　　（1）专业运维保障。组建专业化运营管理、维修、安保、客服团队，建立报修快速响应、限时办结、回访评价机制，提升服务质量和管理水平。

　　（2）安全宣传教育。常态化开展消防安全、用电用气、防盗、防灾、应急避险等宣传培训，提升租户安全意识和自救互救能力。

　　（3）长效管理机制。建立安全责任、巡检维保、应急管理、考核奖惩、责任追究相结合的长效安全管理机制，确保项目持续安全、稳定、规范运行。

　　十、效益分析

　　（一）经济效益分析

　　1.释放消费潜力，拉动内需增长。本项目拟收购存量商品房，改建后以低于市场的租金标准，精准覆盖怀集县无自有住房及住房困难群体，包括教师、医生、民警、公职人员、产业园员工、本地企业稳定就业人员等。通过降低该群体住房支出压力，减少“住房挤出效应”，使保障对象可将节省资金投入到食品、教育、医疗、休闲、家电等其他消费领域，直接带动本地消费市场活力提升，助力内需扩容提质。

　　2.盘活存量资产，优化资源配置。当前项目区域房地产市场存在存量商品房闲置问题，将闲置资产转化为具备长期使用价值的配租型保障性住房，有效盘活存量房产资源，避免资产闲置浪费，提升资产利用效率。同时，无需新增用地即可扩充保障房供给，践行“以存量为主、增量为辅”的住房保障思路，实现土地资源高效利用，推动房地产市场从增量扩张向存量优化转型。

　　3.带动关联产业发展，促进就业增收。项目实施过程中，需对收购的存量商品房进行装饰装修、家具配置，配套建设40个120kW充电桩，将直接带动装修装饰、家具家电、建材、充电桩设备制造、安装施工等关联产业发展，激发产业链上下游活力。同时，项目改造、后期运营管理等环节将创造大量临时及长期就业岗位，吸纳本地劳动力参与，增加就业人员收入，改善家庭生活状况，间接提升当地人均收入水平，助力乡村振兴与城乡融合发展。

　　4.优化营商环境，增强城市人才吸引力。优质住房保障是留住人才、吸引人才的重要支撑。本项目通过完善配租型保障性住房供给，配套建设停车位、充电桩等设施，补齐社区服务短板，为怀集县各类从业者提供品质达标、便捷宜居的居住保障，解决人才“住有所居、住有宜居”的核心需求，降低人才扎根怀集的生活成本，有助于稳定本地公职人员、产业工人、引进人才队伍，提升城市人才竞争力。

　　（二）社会效益分析

　　1.有利于缓解住房供需矛盾，推进以人为核心的新型城镇化发展。本项目坚持低租金配租原则，精准对接怀集县无自有住房及住房困难群体基本租住需求。当前，随着城镇化进程加快，怀集县外来人口、本地产业从业者不断增加，优质、低价租赁住房需求持续上升，而住房困难问题仍较为突出。本项目通过收购存量住宅，改建为配租型保障性住房，整合机动车停车位，配套建设120kW充电桩40个，为目标群体提供品质达标、配套完善的租住房源，有效缓解其阶段性住房困难，帮助其在城市安居乐业。同时，无需新增用地即可扩充保障房供给，优化城市住房供给结构，缓解住房供需失衡，推动以人为核心的新型城镇化建设，助力怀集县实现从“住有所居”到“住有宜居”的转型。

　　2.有利于完善配租型保障性住房体系建设，促进住房租赁市场健康发展。配租型保障性住房是住房保障体系的重要组成部分，是改善民生、促进社会和谐的重要载体。本项目由县锦怀公司作为收购主体，聚焦怀集县无自有住房及住房困难群体，精准弥补怀集县住房保障体系短板，完善“存量盘活+增量补充”的多元保障格局。同时，通过规范的收购、改建及运营管理，增加优质低价租赁房源供给，有效稳定本地住房租赁市场租金水平，解决公共租赁住房保障范围以外群体住房难题，促进住房租赁市场供需平衡、健康有序发展，推动住房保障从“兜底型”向“普惠型”延伸。

　　3.有利于缓解住房租赁市场结构性供给不足，促进社会和谐稳定。当前我国住房租赁市场普遍存在结构性供给不足问题，大户型住宅供大于求，而交通便利、配套完善的小户型、低租金租赁住房供给严重短缺，怀集县也存在这一突出问题。本项目实施能够有效增加怀集县低租金租赁房源供给总量，优化租赁住房供应结构。同时，稳定租金水平能够降低保障对象生活压力，改善基层群众生活品质，帮助其安居乐业，减少因住房问题引发的社会矛盾，增强群众获得感、幸福感和安全感，促进社会和谐稳定。

　　4.有利于实现公共服务均等化，促进社会稳定发展。“效率”与“公平”是我国经济社会发展核心目标，公共事业项目推进需兼顾公共服务普惠性与公平性，让每个公民不论贫富，都能享有高质量基本公共服务，这是缩小贫富差距、实现共同富裕的重要路径。本项目通过收购存量商品房改建配租型保障性住房，配套完善停车、充电等居住设施，以低于市场租金标准，解决怀集县各类无自有住房群体“买不起房、租不好房”痛点，尤其为基层从业者、产业工人等群体提供公平住房保障机会，推动地方公共服务均等化发展，缩小城乡差距、贫富差距，助力城乡一体化发展，维护社会稳定有序。

　　（三）生态效益分析

　　本项目为怀集县已建成存量商品房收购改建项目，核心是对存量资产进行盘活利用，不涉及新增用地、不开展大规模土建工程，从根源上减少对生态环境的扰动，实现资源高效利用与生态保护有机结合。

　　项目实施过程中，对收购的存量商品房进行装饰装修、家具配置，对配套用房进行功能优化，配套建设40个120kW充电桩，施工内容以室内装修和小型配套安装为主，无大规模土方作业、无植被破坏，不会对周边土壤、水体、植被等生态环境造成明显影响。装修过程中，将严格选用环保、低碳、节能的装修材料和家具，规范施工流程，采取有效防尘、降噪措施，减少装修废弃物对环境的污染，降低对周边居民生活影响。

　　在住宅小区景观优化过程中，参考当地特有景观要素，结合项目场地地形特点，营造富有地方特色的植物景观，注重与周边自然环境、人文环境融合，实现景观与环境和谐共生。通过景观优化，不仅美化居住环境，还能提升社区生态品质，改善区域人居环境。

　　综上，本项目通过盘活存量资产、减少新增用地，践行绿色发展理念，既实现存量房产资源高效利用，又最大限度降低对生态环境影响，有利于营造资源高效、生态健康、宜居舒适、环境优美的区域性城市环境，助力怀集县生态宜居城市建设。

　　公开方式：主动公开